Quando alguém adquire um imóvel e vai registrar a escritura no Ofício de Registro de Imóveis, este alguém fica perguntando aos seus botões quanto será o valor do ITBI que terá de pagar. O ITBI é o tal imposto de transmissão onerosa de bens imóveis. Se a transmissão não for onerosa, tipo doação, por exemplo, a vítima vai pagar outro imposto, o imposto de transmissão por heranças ou doações do Estado, e não o ITBI... Hem? Por que não é tudo englobado numa coisa só? Não sei, minha senhora, afinal, por que facilitar se podemos complicar?
Mas, voltando ao ITBI, qual é a base de cálculo? Bem, o Código Tributário Nacional diz que é o valor venal do bem adquirido. Ocorre que a maioria das leis municipais diz que a base de cálculo será o valor venal ou o valor da transmissão, o que for mais alto. Estamos aí diante de um problema técnico, por que não dizer, de uma irregularidade técnica, ou uma ilegalidade. Vamos explicar.
Quando o CTN diz “valor venal”, não está dizendo “preço de venda”. Preço não é sinônimo de valor. Preço é o número de unidades monetárias que se paga para adquirir um bem, e é fixado livremente entre as partes. O valor já é determinado pelas condições normais de mercado. Um exemplo: um amigo queria comprar um terreno ao lado da sua casa para ampliá-la. O valor de mercado do terreno girava em torno de R$50 mil, mas o dono não queria vender. O amigo, que tinha interesse especial no imóvel, ofereceu, então, o dobro do valor de mercado e o dono aceitou. Embora o valor de mercado fosse R$50 mil, o preço fechado entre os dois foi de R$100 mil. E qual foi a base de cálculo do ITBI deste terreno? O Município lançou R$100 mil. Errado!! Confundiu preço com valor venal.
Há, porém, situações inversas. Vendedor e comprador combinam um preço menor na escritura por motivos particulares, mas, o Fisco não vai na conversa e arbitra o valor venal que considera razoável. Correto!! Não acatou o preço e lançou o valor venal. O problema é que os Municípios somente seguem a posição certa quando o preço de venda é menor do que o valor venal.
Muitos Municípios utilizam o “valor venal” aplicado no IPTU para lançar o ITBI. Seria este o caminho mais fácil, se o valor venal do IPTU estivesse realmente atualizado, mas, em geral, não está. O IPTU é o imposto da sensibilidade política, qualquer atualização em procura do valor venal real causa comoção geral, revolução intestina e derruba o Prefeito. Por isso, as autoridades têm pavor de mexer na base de cálculo desse imposto, chegando, então, ao ponto em que o tal valor venal não é mais valor venal de coisa nenhuma. Valor venal do IPTU, ressalvadas as raras exceções, é uma ficção jurídica stricto sensu.
Vai daí que o Fisco não quer perder no ITBI o que já perde no IPTU, e, assim, não usa este valor venal e vai procurar outro, aquele que realmente possa representar a verdade. Para tanto, criam comissões de avaliação que resulta em procedimento demorado, do tipo vistoriar o imóvel. Serviço externo é desgastante: obriga o servidor a levantar de sua cadeira, ter carro disponível, motorista que saiba dirigir, gasolina no tanque, pneu que ainda tenha um pouco de borracha, óleo de cozinha no motor, aliás, andar em carro de Prefeitura é risco de vida e dá direito à gratificação de periculosidade.
O que falta na maioria é um sistema de informações de mercado, permanentemente atualizado, acompanhando o mercado imobiliário local, os valores dos imóveis na imprensa, relatórios do Registro de Imóveis, informações dos corretores. Tal trabalho facilitaria o cálculo do valor venal.
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