O IPTU é um imposto que tem por base de cálculo o valor de mercado, em condições normais, do imóvel localizado em área urbana ou urbanizável. Uma tarefa complicada, esta de a Prefeitura estabelecer o valor de mercado de cada imóvel da sua cidade. Se os próprios donos muitas vezes não sabem exatamente quanto vale a sua propriedade, imagine a Prefeitura!
Por isso, a maioria dos Municípios adota uma regra padrão, denominada de planta ou mapa de valores genéricos, determinando um valor do terreno por metro quadrado, por região, bairro ou rua, e fixando valorizações ou desvalorizações em função da localização ou situação de cada imóvel. Por exemplo, um imóvel de esquina geralmente é valorizado e, por sua vez, um imóvel em declive é desvalorizado. Assim, em um local onde o metro quadrado vale R$1.000,00 como valor padrão, um terreno com declive poderá gozar de uma redução percentual de 20%, e vai valer R$800,00 por metro quadrado.
O mapa também fixa os coeficientes de área construída, determinando um valor por metro quadrado de construção, mas também fixa desvalorizações ou depreciações, em função do tipo da obra, sua destinação e a idade da construção. Isso, dito aqui de forma bem simplificada.
Evidente, portanto, que a base de cálculo nunca será exatamente o valor de mercado, sendo mais uma média ou estimativa do valor real do imóvel. Neste aspecto, não há qualquer ilegalidade, trata-se de uma estimativa. Contudo, não pode o valor estimado superar o valor venal do imóvel. Se superar, o contribuinte tem todo o direito de recorrer administrativa ou judicialmente e exigir a revisão do valor.
Todavia, outro problema extremamente sério é o descompasso entre a planta de valores genéricos da Prefeitura e a realidade do mercado imobiliário. Enquanto a primeira deita e dorme nos computadores da Prefeitura, a segunda é dinâmica e os seus valores flutuam ao sabor da demanda de imóveis. Muito comum a planta continuar arbitrando em R$1.000,00 o metro quadrado de um terreno, valor apurado anos e anos atrás, e o mercado imobiliário, ao andar da carruagem, já estar atuando na base de R$2.000,00 ou mais. Ou seja, a planta de valores genéricos descansa em berço esplêndido e o mercado imobiliário oscila, para cima ou para baixo, continuamente, nos solavancos da procura e da oferta.
Vai daí que, quando chega o exercício final de mandato surge a grande oportunidade de rever os valores da planta de valores genéricos, tanto para deixar a casa (a Prefeitura) arrumada, quanto para transferir o pepino das reclamações para o outro mandatário. E mesmo quando o Prefeito for o mesmo, adota-se a regra de Maquiavel: o mal se faz no início e de uma vez só; o bem, aos bocadinhos. Além do mais, se o Prefeito foi reeleito, ele não será o candidato nas próximas eleições...
E quando se faz uma revisão radical, revisão que não era feita há vários anos, por certo o valor do imposto vai explodir. Se o valor do terreno dobrou nesses anos de inação, dobra a base de cálculo e, consequentemente, o valor do IPTU. E esta medida seria considerada ilegal? Bem, em termos de IPTU poder-se-ia dizer que está correta, afinal a lei determina como base de cálculo o valor venal do imóvel. Entretanto, esse aumento explosivo afronta os princípios da legalidade e o efeito do confisco. Embora o IPTU esteja liberado do prazo da noventena, a revisão da planta de valores genéricos deveria ser aprovada por lei, pois a jurisprudência já decidiu que a planta tem que ser aprovada pela Câmara Municipal, isto é, mediante lei. O único aumento de IPTU que pode ser feito sem aprovação por lei é o relativo ao reajuste inflacionário do período.
Em relação ao confisco (art. 150, IV, da Constituição), é verdade que ainda não foi traçada uma linha que possa distinguir cobranças de valores razoáveis das cobranças de valores absurdos, mas, o fato de simplesmente dobrar o valor do imposto de um ano para outro já daria para perceber o ranço do abuso, da pilhagem, uma violência contra o patrimônio do contribuinte.
Sem dúvida, não pode o contribuinte do IPTU viver na incerteza, na espera angustiosa da entrega do carnê, sem saber a surpresa que a Prefeitura vai aprontar-lhe. Viver de surpresas não só compromete a saúde, como, também, a segurança jurídica do angustiado.
A Prefeitura quer atualizar os valores da planta? Muito bem! Mas que faça isso todos os anos, ou, então, que atenue o impacto do encargo com reduções proporcionais das alíquotas, aumentando paulatinamente o valor do imposto. Tais medidas harmonizariam o cumprimento da lei com o respeito ao cidadão.
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