sexta-feira, 12 de fevereiro de 2016

Quando o ITBI é imune

Quando nós compramos um imóvel pagamos ITBI. Em geral, o compromisso pertence ao adquirente, porém, as leis de alguns Municípios consideram o vendedor ‘solidário’ na obrigação, ou seja, se o comprador não pagar pode-se cobrar do vendedor. Em minha opinião, inexiste solidariedade entre vendedor e comprador, pois os dois estão em polos opostos na relação, mas isto é assunto para a Justiça resolver.

O ITBI é o imposto municipal que grava as transmissões onerosas de imóveis ou dos direitos reais relativos a eles, quando efetuadas por pessoas vivas. Nos casos de transmissões por herança ou partilha do espólio da pessoa falecida, paga-se o imposto de transmissão estadual. E quando a transmissão não for onerosa, tipo doação, o imposto a incidir será também o estadual. Se um pai, ainda vivo, quiser doar um imóvel para o seu filho, paga o tributo estadual. Se quiser vender por um preço simbólico, paga o tributo municipal, mas vai pagar tendo por base o valor real, porque o Fisco não é bobo e não vai aceitar o valor simbólico declarado. Se não quiser doar nem vender, mas somente conceder usufruto do imóvel para o filho, vai pagar ITBI, pois este imposto grava também os direitos reais concedidos, e usufruto é direito real do usufrutuário. Em resumo, difícil escapar.

Todavia, há situações em que o ITBI não é devido, na verdade, nem existe. Quando uma pessoa resolver constituir uma sociedade jurídica com outra pessoa, e integraliza sua parte do capital por meio da transmissão de um imóvel que lhe pertencia, essa transmissão não gera tributação, nem do ITBI e tampouco do imposto estadual. Com o intuito de incentivar a formação de pessoas jurídicas, a Constituição Federal imuniza tais transmissões.

Há, porém, certas ressalvas. Quando o imóvel é incorporado a uma sociedade jurídica cuja atividade é exatamente a de explorar economicamente bens imóveis, a imunidade perde efeito. Assim, se a atividade econômica da sociedade for compra e venda de imóveis, locação de imóveis, administradora ou incorporadora imobiliária e de leasing imobiliário, o ITBI terá de ser pago.

Mas, como o mundo é dos espertos, alguém pode pensar em montar uma sociedade que defina o seu objeto social como, por exemplo, representação comercial, mas, na verdade, vai atuar na locação de imóveis. Pode isso? Bem, não deveria, mas sabe como é.

Por esse motivo, o Fisco deve analisar as origens das receitas da sociedade ora constituída, a serem obtidas nos três anos seguintes. Deste modo, os gestores da empresa são obrigados a enviar ao Fisco os seus demonstrativos de resultados ao término de cada ano. Se a receita preponderante for relacionada com negócios imobiliários, o ITBI será cobrado, não importa qual seja a atividade formal declarada no contrato. Considera-se preponderante a receita equivalente a 50% ou mais, do total. Apesar de tratar de receitas operacionais, o Fisco deve ficar atento, também, às receitas não operacionais, as quais, muitas vezes, transformam-se nas principais fontes de receitas de uma empresa.

Se for uma empresa já em funcionamento, a receber novo ingresso de capital, a apuração se dará nos dois últimos anos e nos dois próximos anos, tendo como marco divisório a data da nova adição ao capital mediante a transmissão do imóvel.

Observa-se, portanto, que em tais casos o ITBI não é cobrado no ato da transmissão, mas ficará dependente de averiguações futuras. Em outras palavras, a imunidade virá com o tempo previsto de análise dos Demonstrativos de Resultados da sociedade. E se em um ano a receita de negócios imobiliários for preponderante, já não precisa aguardar os outros. Cobra-se o ITBI.

No portal do Consultor Municipal tem artigo mais completo sobre o tema.

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